Ограничения на покупку недвижимости в европе для иностранцев. Правила приобретения земельного участка за рубежом В каких странах земля является товаром

Приобретение земли за границей – распространенный вид инвестиций; возможность построить дом в «идеальном» месте по индивидуальному проекту, начать свой бизнес «с нуля» в перспективном месте, обзавестись сельским хозяйством или возвести собственный отель – возможностей в этой сфере существует масса, равно как и деталей; попробуем в них разобраться.

ВМЕСТО ВСТУПЛЕНИЯ

Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей. С одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор. Именно поэтому эта статья публикуется двух частях: сегодня мы рассмотрим особенности покупки земель в разных государствах Европы, а в пятницу 29 апреля продолжим рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.

ГИД ПО СТРАНАМ

Финляндия

Поскольку у иностранных граждан в Финляндии равные права с резидентам как на приобретение недвижимости, так и на покупку земель под застройку, а сводная информация по каждому конкретному объекту легкодоступна, покупателям стоит обратить внимание лишь на возможные ограничения или требования со стороны муниципалитета. К ним могут относиться: требования соблюдения графика строительства на приобретаемом участке под дом для постоянного проживания, сроки окончания строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и т. д.

При покупке земли стоит учитывать ее категорию. Если речь идет о жилом объекте, на участке должно быть разрешено жилищное строительство. В любом случае, необходимо получить в муниципалитете формализованное разрешение, выданное на реализацию конкретного проекта.

Как правило участки, которые иностранцы покупают под строительство, имеют относительно небольшую площадь в 6-20 соток, расположены рядом с «цивилизацией» и имеют соответствующее инженерно-техническое обеспечение. Наши соотечественники предпочитают приобретать земли с собственной береговой линией у водоемов, а также участки под дома для постоянного проживания, расположенные в развивающихся городских и пригородных районах с богатой инфраструктурой – вблизи спа- и горнолыжных курортов, досугово-развлекательных центров, спортивных объектов и т.д. Основной особенностью таких территорий является больший в сравнении с дачным коэффициент эффективности застройки, количественный показатель площади разрешенной проекционной застройки (может быть и 40% от площади участка). Генеральный план может довольно жестко регламентировать этажность, архитектурную форму – и даже цвет будущего дома.

Что касается самого востребованного среди иностранцев сегмента рынка – прибрежных дачных участков, то здесь проекционная площадь разрешенного строительства, как правило, не превышает 200 кв. м для всех планируемых построек. Стоимость подключения электричества в среднем составляет около €6000, прочей инженерии – определяется локально.

Содержание собственного дачного земельного участка в Финляндии не требует больших затрат, если строительство на нем не производится – придется только уплатить налог в размере около €200. Приобретая такой объект, покупатель оплачивает лишь свою половину нотариального сбора – €60, единовременный налог на переход права собственности в размере 4% от сумы договора и регистрационную госпошлину €150. В некоторых случаях возможны также расходы, связанные с межеванием объекта.

Среди иностранных покупателей земельных участков в Финляндии долгие годы лидирующие позиции занимали россияне, заметно изменившие конъюнктуру рынка в этом сегменте, приобретавшие землю в юго-восточной части страны на берегах лесных озер в ценовом диапазоне от €25 000 до €60 000, особенно в радиусе часа езды от границы. Участки на Сайме изначально стоили на порядок дороже, а цены на некоторые из них достигают €250 000-€300 000. Это же относится и к берегам озера Пайанне. В южной части Финляндии, на берегу Финского залива, а также вблизи Столичного региона, россияне также довольно активно покупали землю. В центральной же части страны, на Западном побережье и в Лапландии сделки с частными покупателями были единичны, а вот крупные земельные участки под массовую, условно коммерческую, застройку вблизи курортов с участием российского капитала проходили на стабильно высоком количественном и качественном уровне.

Чехия

В Чехии покупка земли иностранцами не ограничена. Земельные участки, предназначенные под строительство, делятся на три категории – для строительства (семейных) домов-коттеджей, для строительства жилых многоквартирных домов и для строительства коммерческих объектов.

Все условия дальнейшей застройки на приобретаемом участке должны быть согласованы и разрешены местной мэрией на основании Земельного плана, который учитывает все особенности данной местности и осуществляемой на ее территории проектов. Перед подписанием договора о купле-продаже необходимо тщательно изучить Земельный план и другие строительные регулировки, актуальные для данной местности. Также нужно выяснить, имееются-ли какие-либо правовые ограничения участка – по отношению к другим собственникам, банкам, местным властям.

К наиболее интересным предложениям на земельном рынке Чешской республики относятся те участки, которые расположены в непосредственной близости к метрополиям, поскольку цена их ниже, чем стоимость участков в черте города, но в то же время их транспортная доступность практически не уступает городской.

Стандартные цены на покупку земли в черте Праги составляют CZK 5000-10 000 (€185-€370) за квадратный метр, за Прагой, «на границе с метрополией», CZK 1500-3000 (€55-€110). В настоящее время участки в городе практически не доступны к продаже и являются большой редкостью, приобрести их – большая удача.

Черногория

В Черногории продажа земельных участков иностранцам разрешена, но имеет ряд ограничений. И прежде всего это касается площади участка, приобретаемого физическим лицом, которая может составлять не более 5000 кв. м (по факту регистрируется 4999 кв. м). Но специалисты рынка отмечают, что понравившийся участок большей площади можно размежевать, оформив его разные части на разных членов семьи. Также, участки любой категории и любой площади в Черногории могут быть оформлены на юридическое лицо, в котором может быть задействован единственный директор-учредитель. Для этого иностранному учредителю необходимо взять на работу бухгалтера с зарплатой €100 в месяц для поддержания рабочего состояния компании.

При покупке необходимо отталкиваться от категорий земель, которых в стране насчитывается четыре: неурбанизированные земли, которые не занесены в Генеральный план развития местности, урбанизированные земли, на которых разрешено строительство объектов, урбанизированные земли без объекта, которые будут включены в Генеральный план развития местности в течение ближайших лет, а также земли, запрещенные для застройки и продажи. К последней категории относятся заповедники и национальные парки, приграничные зоны, земли стратегического значения, земля, на которой расположены памятники истории и культуры, а также столь популярная у инвесторов категория сельскохозяйственных земель.

Для строительства жилого объекта на территории урбанизированных земель иностранцам необходимо получить разрешение на строительство, и эксперты отмечают, что это достаточно трудоемкий процесс, который можно ускорить, имея на руках проектную документацию.

Цены на землю в Черногории колеблются от €40 до €1300 за квадратный метр урбанизированной земли под застройку жилых объектов, в зависимости от местоположения и характеристик.

Болгария

Сегодня Болгария демонстрирует хорошие показатели рынка недвижимости, который стремительно восстанавливается после кризиса, что же касается и земель на продажу, цены на которые стабильно растут. Так, в 2015 году наиболее значительный рост цен продемонстрировали сельскохозяйственные земли на юго-востоке страны: цены на них выросли на 25%. При этом, стоимость земли в Болгарии остается одной из самых низких в Европе.

Иностранные физические лица не имеют права приобретать участки земли, эта возможность открыта только для юрлиц. Регистрация компании в Болгарии занимает приблизительно 1 месяц и обойдется инвестору в сумму около €600, для поддержания деятельности необходимо взять на работу бухгалтера с ежемесячной зарплатой. Частным же покупателям придется довольствоваться покупкой уже готового объекта.

По типам участки земли в Болгарии разделяются на те, на которых строительство разрешено – они находятся в зоне так называемой «регуляции» – и те, что лежат вне плана застройки конкретно взятой местности. К ним относятся сельскохозяйственные земли, то есть это участки без «регуляции». Для застройки таких участков потребуется специальное разрешение муниципалитета – сложный, длительный процесс, который может затянуться на годы. К местной администрации нужно также обратиться при решении построить объект на земле в «регуляции», который впоследствии можно будет зарегистрировать на физическое лицо.

Греция

Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.

В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:

Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
- Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
- Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.

Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м – или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.

Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.

При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:

а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта:
коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.

б) Земельный участок, не входящий в план населенного пункта: строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.

Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
- Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;
- Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.

- Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.

В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.), Наталию Ковалеву (Real Estate Services), Максима Песочинского (Корпорация «Адвекс. Недвижимость») и Богдана Мичуновича (The Best Way).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Селифонова Светлана Юрьевна, аспирант Юридического института ФГОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс".

Статья посвящена особенностям приобретения иностранными лицами прав на земельные участки, расположенные на приграничных территориях, с учетом положений Указа Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26.

Ключевые слова: земельный участок, собственность, иностранные лица, приграничные территории.

Interdiction for acquisition by foreign persons of the ground areas in frontier territories of the Russian Federation

S.Yu. Selifonova

Article is devoted features of acquisition by foreign persons of the rights to the ground areas located in frontier territories, taking into account positions of the Decree of the President of the Russian Federation from 1/9/2011 N 26.

Key words: the ground area, the property, foreign persons, frontier territories.

Проблема земельной правосубъектности лиц без гражданства, иностранных граждан и иностранных юридических лиц (далее - иностранных лиц) продолжает оставаться дискуссионной в российской земельно-правовой науке.

Первоначально в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" <1> было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). То же самое ограничение для них было зафиксировано и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (ст. 4). Конституция РСФСР 1978 г. (с последними изменениями и дополнениями, внесенными 10 декабря 1992 г.) об этом просто умалчивала, что было равносильно запрету права собственности на землю в России для иностранных лиц. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. <3> содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" <4> уже в своем названии ограничил право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность. Таким образом, в законах, положивших начало земельным преобразованиям и установивших право частной собственности на землю, иностранные лица были лишены этого права.

<1> Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.
<2> Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.
<3> Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) // Ведомости СНД и ВС. 1991. N 22. Ст. 768.
<4> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Возможность иностранных лиц иметь земельный участок в собственности была получена путем использования приватизационного законодательства. Так, через приватизацию объектов государственной и муниципальной собственности, в которой российское законодательство не запрещало участвовать иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, начался выкуп ими земельных участков под приватизируемыми объектами в собственность. Новый Земельный кодекс РФ 2001 г. окончательно решил данный вопрос. Теперь указанные категории граждан вправе получить земельный участок в собственность, однако их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер <5>.

<5> Дылгыржапова Д.М. Участие иностранных лиц в процессе приватизации на приграничной территории // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6.

Одним из основных ограничений прав иностранных лиц на земельные участки является установленный п. 3 ст. 15 ЗК РФ запрет на обладание ими на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных, установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Длительное время вопрос о том, что считать приграничными территориями, оставался открытым. Это могли быть территории всех субъектов РФ, имеющих выход к Государственной границе; территории приграничных муниципальных образований; полоса шириной в несколько километров вдоль Государственной границы.

Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 <6> утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками (далее - Указ N 26).

Эти ограничения распространяются на 380 муниципальных образований в 48 субъектах Российской Федерации, в том числе 38 муниципальных образований расположены в пяти областях Центрального федерального округа (далее - ЦФО).

В перечне обозначены территории 12 республик, семи краев, 24 областей, четырех автономий и города Санкт-Петербурга. Шире других регионов ЦФО в перечне представлена Брянская область - решение коснулось 13 ее районов. Часть из них примыкает к Украине, другая - к Белоруссии.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством на приграничных территориях действуют ограничения, связанные с обеспечением безопасности страны. Причем это считается обычной практикой во всем мире. До сих пор в российских центральных периодических изданиях не было публикаций о каких-либо конфликтных ситуациях, связанных с приобретениями иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях, хотя имеются опубликованные отдельные научные исследования по данному вопросу и представленная в системах "КонсультантПлюс" и "Гарант" незначительная судебно-арбитражная практика.

Вместе с тем озабоченность вызывает то, что приграничные земли активно скупались предприимчивыми гражданами, которые надеялись со временем обогатиться за счет перепродажи этих земель. Главы регионов не раз призывали руководителей районов к оформлению земель в муниципальную собственность, чтобы потом не приходилось их выкупать по спекулятивным ценам <7>.

<7> URL: http://www.rg.ru/2011/01/18/reg-roscentr/zemlia.html.

В список запрещенных попали целые города и практически все курорты. Так, в перечень попали все нефтегазовые кладовые Ямала, весь север алмазоносной Якутии и часть чукотских земель плюс приграничные районы северо-кавказских республик, не говоря уже о львиной части Калининградского эксклава.

Указ призван стабилизировать ситуацию, связанную с желанием иностранных лиц иметь в собственности землю. Вместе с тем вполне ожидаемым, на наш взгляд, является и недовольство приграничных соседей, а также самих иностранных лиц, желающих приобрести землю в собственность.

На сегодняшний день в прессе широко обсуждается данный Указ и последствия, которые он может оказать на экономическое состояние страны. Например , некоторые страны просят объяснить, какое влияние Указ N 26 окажет на иностранных лиц, владеющих землей на приграничных территориях, и как он повлияет на будущие сделки. В этой связи Министр иностранных дел Российской Федерации Сергей Лавров объяснил, что подписанный Президентом РФ указ не изменил ни одного действующего закона. "Указ Президента РФ Дмитрия Медведева о приграничных территориях, где иностранцам запрещено владеть землей на праве собственности, не вносит каких-либо изменений в действующее законодательство России и не противоречит международному праву. Эта норма действовала и действует с 2001 г., и Президент РФ лишь описал те территории, которые под эту норму подпадают. Мы исходим из того, что такого рода ограничения существуют и в ряде других стран, они не противоречат международному праву", - добавил Лавров <8>.

<8> URL: http://www.gazeta.ru/politics/2011/01/14_kz_3491226.shtml.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об уже состоявшихся сделках, по которым переданы в собственность иностранным лицам земельные участки на территориях, попавших в "запретный" список. Приобретение иностранцами земель в приграничных территориях зачастую осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок или принятием наследства. В соответствии со ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено в этот срок, то по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления суд вынесет решение о принудительной продаже земельного участка с передачей бывшему собственнику вырученных средств либо о передаче имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением стоимости участка бывшему собственнику.

Также как вариант возможно рассматривать признание сделок по приобретению иностранными лицами недвижимости в приграничных зонах ничтожными. По словам первого зампредседателя Комитета Госдумы по безопасности Михаила Гришанкова, запрет на покупку иностранцами земель в приграничных районах России де-юре существует уже 10 лет: "Все эти годы на приграничных территориях нельзя было продавать иностранцам землю, а если так получилось, значит, кто-то из местных властей нарушил закон" <9>. Теперь в каждом конкретном случае предстоит разбираться отдельно, возможно, даже через суд. При этом если сделку признают ничтожной, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Впрочем, все сильно зависит от того, когда была приобретена земля. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Это значит, что иностранные лица, купившие землю три года назад и ранее, не смогут быть лишены своего права на нее даже в случае обращения заинтересованных лиц в суд.

<9> URL: http://www.gazetaprotestant.ru/index.php/issue_of_the_day/12971.

Анализ зарубежного законодательства показывает, что страны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю. Ограничение на покупку земли и вообще недвижимости иностранцами в приграничных районах - явление вполне нормальное, существующее во многих странах мира. Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. Такой запрет установлен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, в Марокко, Литве. Некоторые страны хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения.

Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии - 25%, в Латвии - 50%. Другие страны пошли более простым путем - ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель. Так поступили в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии.

В некоторых странах, например в Италии, Польше, ряде штатов США, Сальвадоре, предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году).

Большая группа стран использует установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Италии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.

Необходимо отметить, что продажа приграничных земель в собственность - путь к их потере, поскольку приграничную территорию при определенных условиях можно присоединить к другому государству. Поэтому Указ Президента является очень своевременным регулятором таких отношений, способным укрепить не только безопасность государства, но и сохранить в целостности его приграничные территории.

Таким образом, Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 не явился нововведением в российском земельном и гражданском праве, он лишь конкретизировал ст. 15 Земельного кодекса РФ с целью законодательного закрепления приграничных "запретных" территорий, для обеспечения не только безопасности страны, но и системного и планового развития экономики в целом.